Die von einer SCPI angegebene Ausschüttungsquote erzählt nur einen Teil der Geschichte. Um die tatsächliche Rendite einer Investition in SCPI-Anteile zu schätzen, müssen mehrere Variablen berücksichtigt werden, für die die meisten Anleger weder die Zeit noch die Werkzeuge haben, um sie manuell zu berechnen. Online-Simulatoren versprechen, diese Lücke zu schließen, aber ihre Zuverlässigkeit hängt direkt davon ab, was sie messen und vor allem, was sie weglassen.
Ausschüttungsquote und Gesamtperformance SCPI: zwei Messgrößen, die nicht verwechselt werden sollten
Die Mehrheit der verfügbaren Simulatoren berechnet prognostizierte Einkünfte auf der Grundlage eines einzigen Parameters: der Ausschüttungsquote. Diese Quote setzt die ausgeschütteten Dividenden ins Verhältnis zum Anteilspreis. Das Problem tritt auf, wenn der Anteilspreis sinkt.
In diesem Fall steigt die Ausschüttungsquote mechanisch, ohne dass sich die erhaltenen Mieten verbessern. Ein Simulator, der die Entwicklung des Anteilspreises nicht berücksichtigt, kann daher eine schmeichelhafte Rendite anzeigen, während die tatsächliche Performance der Investition zurückgeht.
Die Gesamtperformance umfasst sowohl die ausgeschütteten Einkünfte als auch die Veränderung des Anteilspreises über einen bestimmten Zeitraum. Diese Messgröße spiegelt das tatsächlich erzielte Ergebnis des Anlegers wider. Heute gibt es einen Renditesimulator SCPI auf Take The Capital, der es ermöglicht, mehrere Szenarien unter Berücksichtigung dieser beiden Dimensionen zu modellieren.
Die Rückmeldungen aus der Praxis sind in diesem Punkt unterschiedlich: Einige Tools zeigen eine attraktive laufende Rendite an, ohne zu erwähnen, dass ein Teil des investierten Kapitals an Wert verloren hat. Vor dem Start einer Simulation sollte die Überprüfung, ob das Tool zwischen ausgeschütteten Einkünften und Gesamtperformance unterscheidet, der erste Reflex sein.
Rekonstruktionswert: der in den meisten SCPI-Simulatoren fehlende Indikator
Der Rekonstruktionswert entspricht den theoretischen Kosten, die erforderlich wären, um das gesamte Immobilienvermögen einer SCPI, einschließlich der Erwerbsnebenkosten, wiederherzustellen. Er dient als Maßstab zur Bewertung, ob der Zeichnungspreis eines Anteils unter- oder überbewertet ist im Vergleich zum tatsächlichen Wert der gehaltenen Vermögenswerte.
Eine Abweichung von mehr als 10 % zwischen Anteilspreis und Rekonstruktionswert muss gerechtfertigt und der AMF gemeldet werden. Diese Schwelle stellt eine regulatorische Sicherheitsmaßnahme dar, die von den öffentlich zugänglichen Simulatoren fast systematisch ignoriert wird.
Konkret birgt eine SCPI, deren Zeichnungspreis den Rekonstruktionswert deutlich übersteigt, ein Risiko für den Investor, dass der Anteilspreis korrigiert wird. Umgekehrt kann ein Abschlag eine Gelegenheit signalisieren, vorausgesetzt, das zugrunde liegende Vermögen bleibt von guter Qualität.
Warum dieser Parameter die Simulation der Rendite verändert
Ein Simulator, der Einkünfte über zehn Jahre projiziert, ohne den Rekonstruktionswert zu integrieren, kann das Risiko eines Kapitalverlusts nicht korrekt modellieren. Der Anleger erhält eine Projektion des Cashflows, aber keine zuverlässige Schätzung seines tatsächlichen Vermögenszuwachses. Die Simulation bleibt unvollständig, solange sie nicht den Anteilspreis und den Vermögenswert gegenüberstellt.
Seit 2024 müssen SCPI ihr Immobilienvermögen zweimal jährlich bewerten. Diese erhöhte Bewertungsfrequenz macht die alten jährlichen Simulationen weniger relevant: Die Eingangsdaten können innerhalb weniger Monate veraltet sein.
Was ein zuverlässiger SCPI-Simulator zur Schätzung der tatsächlichen Rendite integrieren sollte
Nicht alle Simulatoren sind gleichwertig. Einige beschränken sich darauf, einen investierten Betrag mit einem festen Satz zu multiplizieren, während andere es ermöglichen, feinere Annahmen anzupassen. Hier sind die Variablen, die ein seriöses Tool anbieten sollte:
- Die Genussfrist, die oft zwischen drei und sechs Monaten liegt, was den Erhalt der ersten Einkünfte verzögert und mechanisch die Rendite im ersten Jahr reduziert.
- Die hypothetische Entwicklung des Anteilspreises, sowohl steigend als auch fallend, um mehrere Marktszenarien über die geplante Investitionsdauer zu testen.
- Die anwendbare Besteuerung je nach gewähltem Regime (Mikro-Immobilien oder real), den marginalen Steuersatz und den Standort der Immobilien, der Anspruch auf internationale Steuerabkommen eröffnen kann.
- Die Zeichnungs- und Verwaltungskosten, die die Nettoperformance verringern, ohne immer klar in den angezeigten Ergebnissen sichtbar zu sein.
Ein Tool, das nicht ermöglicht, mindestens drei dieser Parameter zu variieren, liefert zu schematische Ergebnisse, um eine Investitionsentscheidung zu leiten.
Kredit, Nießbrauch, Lebensversicherung: Die Erwerbsart beeinflusst die simulierte Rendite
Die Nettorendite einer SCPI variiert erheblich je nach Erwerbsart der Anteile. Der Kauf auf Kredit erzeugt einen Hebeleffekt, bringt jedoch Kreditzinsen mit sich, die die Nettoperformance belasten. Der Nießbrauch in der Eigentumsvorbehaltsform beseitigt die Einkünfte während der Nießbrauchsperiode im Austausch gegen einen reduzierten Kaufpreis und eine erleichterte Besteuerung.
Die Integration in einen Lebensversicherungsvertrag verändert die Besteuerung der Einkünfte und die Liquidität der Anteile. Jede Konfiguration ergibt ein unterschiedliches Ergebnis bei gleichem angezeigten Ausschüttungssatz. Ein relevanter Simulator sollte es ermöglichen, zwischen diesen Modi zu wechseln, um die Projektionen zu vergleichen.
Grenzen der Online-SCPI-Simulationen: Was die Ergebnisse nicht sagen
Kein Simulator kann die Zukunft vorhersagen. Die vergangenen Ausschüttungsquoten sind kein Indikator für zukünftige Leistungen, und die Liquidität der Anteile ist beim Wiederverkauf niemals garantiert. Der Sekundärmarkt für SCPI kann sich verengen, wodurch sich die Verkaufsfristen weit über das hinaus verlängern, was ein Simulationstool vermuten lässt.
Die verfügbaren Daten erlauben keine Schlussfolgerungen über das zukünftige Verhalten des zugrunde liegenden Immobilienmarktes. Eine Simulation bleibt eine Projektionsübung, die auf Annahmen basiert, nicht ein Ergebnisversprechen.
Zwei Vorsichtsmaßnahmen sind notwendig, bevor man ein Ergebnis interpretiert:
- Überprüfen Sie das Datum der Aktualisierung der von dem Simulator verwendeten Sätze, insbesondere seit die halbjährliche Bewertung obligatorisch geworden ist.
- Kreuzen Sie die Simulation mit den Jahresberichten der betreffenden SCPI, die die Zusammensetzung des Vermögens, die Belegungsquote und die Verteilungsperspektiven detaillieren.
- Verlassen Sie sich niemals auf ein einziges Szenario: Testen Sie eine pessimistische Annahme (Rückgang des Anteilspreises, Verringerung der Ausschüttungsquote), um ein realistischeres Bild des Risikos zu erhalten.
Ein Simulator ist ein Rahmenwerkzeug, keine Entscheidungsgrundlage. Er hilft, die richtigen Fragen zu stellen, Annahmen zu vergleichen und die Variablen zu identifizieren, die den größten Einfluss auf die Rendite haben. Die endgültige Entscheidung sollte immer auf einem Austausch mit einem Vermögensberater basieren, der in der Lage ist, die Ergebnisse im Hinblick auf eine spezifische steuerliche und vermögensrechtliche Situation zu kontextualisieren.
